67777葡京:原创 都是忽悠!骗你深圳炒房,和忽悠县城投资没区别

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摘要:中短长期,都是看政策、政策、政策!

撰文|张银银编辑|欣然

自从出了几招之后,深圳楼市近期好像很热。

一方面是二手住宅成交达3年峰值,有的二手房涨价返价,有业主30万定金说不要就不要。同时,新房方面,也再现新盘日光秒光。

不仅深圳,因为深汕特别合作区楼市政策调整,据说距离深圳100多公里的这个地方,看房的深圳客也大增。详见杠杆游戏《突发重磅!深圳,楼市新变动》。

于是有中介又在大呼,时不我待,深圳行情就要启动了。炒!

甚至有少量人说,新的楼市周期又来了,且这一回和2015、2016年一模一样,深圳先启动,然后各大城市、板块轮动。

是真的吗?杠杆游戏呵呵笑。

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1、投资周期最关键看政策

我一直说,启动与否,不能仅仅看个别城市的行情。比如2018年初、2019上半年,不都是小阳春。

结果呢?

如果在这两个周期,甚至在2017下半年杀进去的,现在有几个解套的?算上杠杆成本、税费、时间成本、物价变动,就算一年涨了10-20%,或者还略多一些,也可以说几乎没赚到钱。

前几天重要会议,没有说“房住不炒”,很多朋友又高潮了。

我只能说,如果每次都说地产,那么地产的问题是有多严重。2018年同期也没说,然后小阳春,接着年中“房住不炒”喊话。全年下来,整体房价是稳健的。

而套现的核心不是新房,而是二手房。深圳的问题是,次新房普遍是比较贵的,很多人是真没接盘能力。

当然如果放开,因为庞大的需求,杠杆游戏也敢说,一定是有人可以、愿意,有能力接盘的。因为深圳确实太多人有这个需求,有高薪人群。

对,所谓放开,就是政策因素。我觉得在我们国家,什么短期、中期、长期,看政策、货币、人口,这些分析放在理论下都是对的。但放到实践中,其实也都是错的。

中短长期,都是看政策、政策、政策!

政策的威力超乎想象。当然了,未来某一天,我们城市化、人口结构发生了根本变化,整体上说,想要刺激很难。

但是即便如此,越是那个时候,越多的高收入、高精尖人群聚集在较大的城市。这些城市,你要弄点特别的政策,房价一样可以异动。

大部分杆友生活在较大的城市,我们探讨这个问题时,实际不需要说,大家的话语默契也都是较大城市作为参照。

从国内外形势、金融稳定、社会财富分配等角度看,以及从就业角度说,杠杆游戏目前看不到全面放开楼市的可能。

如果非要这么做,那一定是就业出了大问题。我看到很多经济学者、媒体在讨论要不要保6的问题。

其实我想说,当初说保8,后来说保7,现在说保6,实际一个路数。一个国家到一定程度,这都是必然。如果就业无忧,也都是可以慢慢接受和适应的。

宏观上说,我不赞同现在高杠杆或者过于盲目投资深圳,以及几乎所有城市。

2、具体投资与否,看各自资金实力

目前深圳二手房的回暖,很大程度是得益于增值税减免。详见杠杆游戏《深圳楼市大减免!双11最壕金主》。

也就是绝大部分房子,不再被定义为豪宅。那么,也就可以不交这部分增值税了。

这个税对深圳这样城市的房价来说,以前很高的,动辄二三十万元。

图表来源|数据宝,数据不一定准确,供参考

如上图,深圳这个房价,减免几十万,二手房购房者肯定是非常高兴的,不管这个钱是否最终会转嫁到房价上。

且过去2、3年的调控,也积压了一些观望的需求。

现在的问题来了,二手房回暖,新房也交易活跃。是否是投资的好时候?

我先转述各界底线看法,现在各方都看好2020年的小阳春。整体来说2020全国楼市的行情,和2018年、2019年类似,大概率是经典重现——先扬后稳。

那么如果这个属实,现在投资,不就是坑吗?这得造成多大的心理负担!

同时,深圳的楼市投资问题在于,对“资本金”的要求太高。单价、总价高,不是一点点钱可以玩转。

真有资格玩转的人,实际有各种投资渠道。而勉强有资格玩的人,现在又面临很多城市一样的问题,限售期。

这其实就是赌博,2、3年后的事,谁知道。投资,自然都是有风险的。比如2015年、2016年行情明确启动之时,进入的投资客,后来应该都是赚了。

但有一个问题就是,那时候单价比现在低不少,投资的门槛低很多。一个生意门槛高了,也就阻拦了很多人,同时杠杆的易断程度也提高。

可话又说回来,你如果就有那么几百万,不买房子,又买啥呢?这个东西摸的着看得见。从深圳的房屋规划、城市未来角度看,商品住宅的长期前景,还是可以期望的。

只是,如果你只有100万闲钱,要通过各种方式加杠杆,才可以玩转。杠杆游戏是真心不建议你玩深圳。风险太高了。

3、盲目投资大城市楼市的思维,和歧视县城投资的逻辑本质一样

这几年,很多歧视县城、三四线城市楼市投资的言论。这些观点,杠杆游戏本身不否认。

我只是想说,当行情来时,不同人选择不同的投资标的,适合自己就好。

比如2015年末开始这一轮周期,如果当时你就10万块钱,你甚至大城市都没怎么去过,难道你非要去大城市投资?

你承担不起那个后果,你恐惧。你觉得熟悉的地级市,甚至县级城市就可以了。大不了不就十万块。

大周期的好处是席卷全国。无非是先深圳、上海、北京,然后二线城市,接着三四线,最后十八线。

因为降息、降准,鼓励棚改、去库存,那是全国性的。资金也是到处打游击。

所以那个时候,你在哪投资,然后合适的时候套现,都是赚钱的。

我说这个话,可能得罪很多大城市投资派人士了。他们的骄傲,见过世面,那是正常。只是在数钱的时候,没有谁比谁的钱不值钱。大家都是人民币。

放到2018年、2019年的背景下,很多唯大城市投资人士,一个劲看不起县城房产,可是他们忘记了,这个时候你钟意的大城市,首先合适地段可能你也炒不了。

或者付出的成本是很高的,是否值得需要掂量。

其次,你要2018年冲进大城市,和冲进县城有区别吗?都是赚不到钱,被套着啊。

很多人迄今为止没有明白,中央和地方政府虽然各有自己诉求,但有一点是一样的,那就是希望不管哪儿的房价都稳定为主。地方略微希望涨一点点。

所以地方政策调整的套路,其实就是忽悠你赶紧买。你买吧,买来锁定2、3年这是标配。然后每年,甚至每隔几个月,都让你看到一点希望,但是每次中央都说“房住不炒”。

知道什么叫大玩家了吗?

反倒是有些县城2018年行情才启动,随便贷款,随时可出货。一套房半年就赚二三十万大有人在。杠杆游戏以前写文章就说,反正我认识的朋友,就有这样的。

注意,现在可别学。

大家在不同的圈层,有时候隔膜而已。思维方式当然不一样,但好的时间节点、踩准周期,且务实才是最重要的。

没有行情时,你骂死了县城投资,也换不来大城市一定赚的可能。过过嘴瘾罢了。

一句话,任何盲目都是可疑的。

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